ИПОТЕКА В КРИЗИС: БРАТЬ ИЛИ НЕ БРАТЬ?


Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»

Финансовые штормы 2014 г. поставили перед россиянами ряд нема­ловажных проблем. Одна из ключевых - сохранение накопленных средств. В условиях, когда положительную репутацию утратили при­вычные для людей инвестиционные инструменты - депозиты и на­личные сбережения в рублях, «отдушиной» для многих стала недви­жимость. Правда, недвижимость как объект инвестиций имеет одно ключевое «но»: порог «входа в проект» - особенно в Москве - для большинства граждан значительно превышает имеющиеся сбереже­ния. В связи с этим встает вопрос о кредите. Целесообразность такого потребительского поведения спорна: стоит или нет брать на себя до­полнительные финансовые обязательства, когда будущее туманно?

  1. РИСК ПОТЕРИ НАКОПЛЕНИЙ

Инфляция набирает обороты, курс рубля по отношению к другим валю­там - доллару и евро - неустанно снижается. То есть деньги обесцени­ваются. Очевидно, что необходимо срочно заставить их «'работать» - под матрасом держать нельзя. Депозиты рискованны, наличные - еще ме­нее надежны. Многие стремятся вложиться в доллар и евро, но курсы обе­их валют буквально за полгода выросли настолько, что, купив иностранные деньги сегодня, люди уже неминуемо окажутся в проигрыше. Сейчас мало кто может предсказать, сколько будет стоить доллар или евро завтра. Слишком многое зависит от внешнеполитических факторов.

2.  УЖЕСТОЧЕНИЕ КРЕДИТНЫХ УСЛОВИЙ

Банки более тщательно оценивают риски и ужесточают условия выдачи ипотеки. Не кредитовать совсем они не могут, но сокра­тить объем выдачи займов стараются. Самый очевидный показатель здесь - это размер запрашиваемого минимального первоначального взноса, который в течение года вырос со средних 10% до 15%. Многие банки официально не декларируют такое увели­чение, но отказывают клиен­там, вкладывающим меньше 10% стоимости квартиры. Требования к пакету докумен­тов, необходимых для оформ­ления кредита, также измени­лись. И если полтора-два года назад ипотеку модою было получить по одному-двум до­кументам, то сегодня упро­щенные схемы уходят в про­шлое. Банки осторожничают: либо выдают кредит, но на бо­лее жестких финансовых ус­ловиях, либо отказывают кли­енту без указания конкретных причин. Список кредитных ор­ганизаций, с ипо­текой по упрощенным схемам, постоянно сокращается.

3. РОСТ КРЕДИТНЫХ СТАВОК

Рост ставок по ипотеке неизбежен, и он происходит прямо сей­час, несмотря на обещания правительства принять соответствую­щие сдерживающие меры. По прогнозам экспертов «Лидер Групп», в 2015 г. средняя ставка жилищного кредитования может выра­сти с нынешних 13% до 14-15%. Понятно также, что в ближай­шем будущем ключевые изменения в политике банков станут во мно­гом определяться внешними факторами. Например, если произойдет очередное обострение взаимоотноше­ний с Западом, проблемы усугубятся также и в банковском секторе. А пер­спектив улучшения этих взаимоотно­шений пока нет.

4. РОСТ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ

Откладывать приобретение жилья, в том числе с привлечением кредитования, я не рекомендую - цены растут вопреки паническим настроениям некоторых экс­пертов. Увеличение спроса на недвижи­мость, включая инвестиционный, мы на­блюдаем с начала года. Это вызывает незначительные плюсовые корректиров­ки стоимости квадратного метра практи­чески во всех сегментах первичного рынка жилья (в отличие, впрочем, от вторично­го, который «стоит»). В отдельных проек­тах цены растут уверенно и достаточно вы­сокими темпами.

Сегодня на фоне роста числа инвести­ционных покупателей на рынке (в том числе юридических лиц) качествен­ные метры могут раскупаться в течение двух-трех недель. Впоследствии новый объем предложения в проекте выходит в продажу с повышением цены.

При решении вопроса о покупке жи­лья с привлечением ипотечного креди­та я бы порекомендовал соблюдать не­сколько крайне важных правил:

- во-первых, брать ипотеку в валю­те, в которой получаете доход. При ны­нешнем росте курса трудно предска­зать, сколько придется переплатить «валютному» заемщику;

- во-вторых, как следует соотнести стоимость приобретаемой квартиры со своими потребностями. Так, если «трешка» приобретается для прожи­вания большой семьи, то взять в ипо­теку 80% от ее стоимости представ­ляется разумным. Но вряд ли стоит занимать у банка такую сумму для того, чтобы сохранить полтора-два миллио­на. В этом случае гораздо правильнее, на мой взгляд, отказаться от ипотеки и приобрести небольшую однокомнат­ную квартиру или студию. К тому лее продать в будущем маленькую кварти­ру гораздо легче.

В связи с ростом валюты на Российском рын­ке большая часть потенциальных покупателей придерживает денежные средства, рассчиты­вая на снижение цены для совершения сделок. Следует учесть, что в долларовом эквиваленте цены на квартиры за последние полгода сни­зились примерно на 30-40% на всем Рос­сийском пространстве, а в свою очередь в ру­блевом эквиваленте они выросли примерно на 15-25%.

Относительно регионального различия в 2015 г по сравнению с 2014 г тенденция ро­ста за 1 кв.м жилья сохраняется: так, в Мо­скве в 4-5 раз, в С. Петербурге в 2-3 раза выше стоимость, чем в других областных горо­дах Российской Федерации.

Прогноз экспертов на конец 2015 года: цена в долларовом эквиваленте за 1 кв.м, жи­лья планомерно будет снижаться примерно на 5-10%.

Все статьи

Все права защищены. © Регион развития, 2019

Карта сайта

Разработка сайта Complex Systems и VZLETMEDIA