КОТ по-ярославски: опыт региона


Владимир ХМЕЛЕВ, директор областного департамента строительства

- Владимир Юрьевич, ка­кова сегодняшняя ситуация в сфере комплексной застройки территорий в Ярославской области?

- Действительно, в последнее время приоритет отдается ком­плексному подходу в решении проблем функционирования и развития жилищной сферы. И это связано прежде всего с тем, что власть обязана стимулировать развитие жилищного строитель­ства. Мы, например, на регио­нальном уровне выполняем Указ Президента РФ № 600 от 7 мая 2012 года «О мерах по обеспече­нию граждан Российской Феде­рации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных ус­луг». В документе поставлены конкретные задачи – увеличить ежегодный объем ввода жилья до 1 кв. м на человека в год и снизить рыночную стоимость квадратного метра первичного жилья на 20% от существующей. Сделать это планируется за счет реализации комплексных мер региональной программы «Сти­мулирование развития жилищно­го строительства на территории Ярославской области» на 2011 – 2015 годы». Так, плановый показатель Минрегионразвития РФ для нашего региона на 2013 год составляет 479 тыс. кв.м, а в 2015 году увеличится до 700 тыс.кв.м. Комплексное освоение тер­риторий – оптимальный способ стимулирования строительства доступного и комфортного жилья в сегодняшних реалиях. При комплексном освоении земель достигается баланс между объ­ектами жилой и коммерческой недвижимости, осуществляется рациональное решение вопросов проживания, работы и отдыха в рамках единого участка. Поэтому в числе приоритетных направле­ний жилищной политики области предусмотрена поддержка реали­зации инвестиционных проектов КОТ. В целом переход от точеч­ной застройки к комплексному освоению больших территорий в пригородной зоне выявил ряд проблем, связанных с процесса­ми градостроительного планиро­вания, планирования развития коммунальной, дорожной и социальной инфраструктуры. Для решения указанных вопросов наиболее крупные проекты ком­плексного освоения территории уже включены в региональную программу «Стимулирование раз­вития жилищного строительства на территории Ярославской обла­сти» на 2011-2015 годы, в которой предусматривается содействие их реализации со стороны област­ной власти.

– Что представляют собой проекты комплексной за­стройки в Ярославской обла­сти? Какие компании осущест­вляют застройку в области? О каких цифрах идет речь? Можно ли говорить о том, что темпы роста жилищного стро­ительства напрямую связаны с комплексной застройкой?

- В настоящее время в Ярослав­ской области реализуется ряд крупных инвестиционных про­ектов комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. Данные проекты реализуются как внутри городских территорий, так в сельских посе­лениях, в пригородных зонах.

Если говорить о конкретных проектах, то в рамках взаимо­действия Правительства области с Фондом содействия развитию жилищного строительства РФ вовлечены в оборот федеральные земельные участки: в поселке Ченцы Ярославского муници­пального района площадью 35,5 га и 37,3 га, в деревне Губцево Ярославского района площадью 52 га, в поселке Красные Ткачи Ярославского района площадью 42,81 га.

Проект в п. Ченцы - жилой район «Преображенский» реализуется группой компаний «Кортрос» (бывшая «РЕНОВА-СтройГруп») в рамках соглашения с Прави­тельством области.

В рамках данного инвестици­онного проекта планируется построить порядка 240 тыс. кв.м. малоэтажного жилья, 60% которого будет составлять жилье эконом-класса. Ввод жилья будет осуществляться поэтапно. Кроме того, проектом предусмотрено строительство двух детских садов, общеобразовательной школы, автовокзала, а также создание общественной и деловой зоны.

В непосредственной близости к участку, реализуемому ГК «Кор­трос», в 2011 году Фондом РЖС совместно с Правительством области расторгован земельный участок в д. Губцево площадью 52 га. Застройщиком на данном участке в д. Губцево стала ярос­лавская строительная компания - ООО «Строитель плюс». Пла­нируемый ввод жилья по указан­ному проекту составит около 100 тыс. кв.м. Жилье будет вводиться поэтапно в срок до 2017 года. Планируется строительство общеобразовательной школы и детского сада.

Также в Ярославском муници­пальном районе, в Заволжском сельском поселении, осущест­вляется освоение еще двух крупных коммерческих земель­ных участков. Это малоэтажный жилой район «Зеленый бор» в д. Ермолово (застройщик - ООО «Промышленный комбинат Верхневолжский»). Заканчивает­ся строительство первой очереди на земельном участке площадью около 42 га (общая площадь тер­ритории 400 га). Площадь вводи­мого жилья - более 50 тыс. кв.м.

Второй проект - освоение зе­мельного участка в д. Липовицы. Застройщиком выступает ООО «Руф Стайл Констракшен». Пло­щадь земельного участка - 22 га. Планируемый ввод жилья - около 84 000 кв.м.

Одним из самых крупных явля­ется проект в с. Коприно Рыбин­ского муниципального района на побережье Рыбинского водо­хранилища. Застройщик - ООО «Ярославское Взморье». Это масштабный проект по созданию уникальной курортной зоны. Площадь земельного участка - 86 га. В рамках проекта планируется создать гостиничные, торгово-развлекательные комплексы, де­ловые и офисные центры, жилую индивидуальную и малоэтажную многоквартирную застройку, объекты социальной инфраструк­туры. В частности, необходимо строительство школы и детского сада. Предусматривается подве­дение железнодорожной линии, строительство речного порта.

– В каких районах области такое строительство идет ак­тивнее всего? Где результаты недостаточно хороши?

- В настоящее время на терри­тории Ярославской области в 17 муниципальных образованиях ведется строительство много­квартирных домов. Наиболее активно строительство ведется в Ярославле, Ярославском муни­ципальном районе, в Рыбинске и Даниловском муниципальном районе. В этих четырех муници­пальных образованиях в 2013 году планируется ввести в эксплуата­цию столько объектов, сколько требуется для выполнения плана по вводу жилья на 2013 год.

В трех муниципальных образо­ваниях строительство много­квартирных домов не ведется - в Первомайском, Переславском и Пошехонском районах. Такое положение вещей связано с низ­кой активностью местной адми­нистрации в отношении решения вопросов формирования земель­ных участков, планируемых под строительство многоквартирных домов.

– По разным оценкам, ком­плексная застройка позволяет снизить себестоимость жилья от 10 до 20%, но, как правило, эта разница уходит на соци­ально-бытовую инфраструк­туру, строительство которой застройщик берет на себя. Это так?

- Вопрос строительства объ­ектов социальной инфраструк­туры определяется условиями заключенного соглашения (договора) на реализацию про­екта комплексного освоения территории. Например, недав­но утверждена государственная программа «Обеспечение до­ступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения России». Согласно данной программе, обеспече­ние проектов жилищного стро­ительства социальной инфра­структурой должно в большей степени осуществляться за­стройщиком за счет собствен­ных и (или) заемных средств. Построенная социальная инфраструктура - в зависимо­сти от предусмотренных согла­шением (договором) о строи­тельстве жилья экономического класса обязательств сторон - должна либо передаваться застройщиком муниципалитету в собственность безвозмездно, либо сдаваться в аренду до пол­ного или частичного возврата застройщику затрат на создание таких объектов.

Если же соглашением не пред­усмотрено обязательств застрой­щика по строительству объектов социальной инфраструктуры, то одним из решений сокра­щения затрат инвесторов при реализации КОТ может являться следующий подход. В рамках разработки документации по планировке территории выде­ляются земельные участки для размещения объектов социаль­ной инфраструктуры, которые передаются органам местного са­моуправления муниципального образования в соответствии с их полномочиями. При этом важно отметить, что земельные участки под объекты социальной инфра­структуры после утверждения документации по планировке территории, как указывалось, передаются в муниципальную собственность, и инвестор (за­стройщик) уже на стадии проек­тирования значительно сокраща­ет свои финансовые затраты на арендную плату за землю.

– Основа комплексной застройки – малоэтажное жилье?

- Большинство из вышеуказан­ных примеров проектов ком­плексного освоения территории действительно предполагают строительство многоквартирных малоэтажных домов. Это связно не только с экономическими причинами, но и с ограничением этажности строительства в сель­ских поселениях, установленным федеральным законодательством. В тоже время среди проектов КОТ реализуемых в г. Ярославле есть множество примеров пред­усматривающих строительство многоэтажного жилья. Напри­мер, проекты КОТ, осуществля­емые ЗАО ПИК «Верхняя Волга» во Фрунзенском и Дзержинском районах г. Ярославля, или же проект Группы компаний «Кор­трос» в Дзержинском районе г. Ярославля.

– Такое жилье предусмо­трено для людей с различным уровнем дохода, или же опре­делен один, типовой потреби­тель?

- Данное условие также оговари­вается положениями заключен­ного соглашения (договора) на реализацию проекта комплексно­го освоения территории. Напри­мер, если говорить о земельных участках, реализуемых в рамках взаимодействия Правительства области с Фондом содействия развитию жилищного строи­тельства РФ, то, как правило, не менее 60 % планируемого жи­лищного строительства должно составлять жилье эконом-класса. Остальная часть планируется застройщиком по своему ус­мотрению. В целом же плани­руемое жилье предусматривает пять классов комфортности. Как правило, более половины всего жилого фонда составляют квар­тиры эконом-класса, 30% – дома среднего класса, еще 11% – жи­лье бизнес-класса, элитное жилье 2-4% и таунхаусы (городские виллы) – 1%.

– Как правило, комплекс­ная застройка – удел крупных строительных компаний. С какими проблемами сталки­вается девелопер при осво­ении больших территорий? Что требуется от областной власти?

- Для поддержки реализации проектов КОТ на территории региона сегодня заключены соглашения между Правитель­ством области и компаниями – застройщиками, реализующи­ми такие проекты. А чтобы все пункты соглашений реализовы­вались вовремя, утверждаются Планы-графики мероприятий по подготовке проектной докумен­тации (в том числе подведения внешней инженерной и транс­портной инфраструктуры) и реализации проектов с указани­ем сроков и лиц, ответственных за выполнение предусмотренных работ. Возвращаясь к одному из самых острых вопросов при реализации проектов КОТ - обе­спечению участков необходимой инженерной и транспортной ин­фраструктурой, скажу, что нами инициировано создание рабочих групп с участием представите­лей профильных департаментов области, сетевых организаций и застройщика. В частности, созданы «Рабочая группа по во­просам энергоэффективности и решению вопросов газоснабже­ния, энергообеспечения, водо­снабжения и водоотведения, устройства ливневой канализа­ции» и «Рабочая группа по во­просам обеспечения объектами транспортной инфраструктуры». Прорабатываем на них вопросы оптимизации схем обеспечения проектов инженерной и транс­портной инфраструктурой, а также договариваемся с сете­выми организациями области о включении мероприятий по обеспечению необходимой инженерной инфраструктурой рассматриваемых территорий в соответствующие инвестици­онные программы. Кроме того, вырабатываются предваритель­ные решения по инструментам реализации проектов через меха­низмы государственно-частного партнерства.

– Владимир Юрьевич, бла­годарим за столь подробные ответы! Последний вопрос: ваши прогнозы по развитию данного направления на рын­ке недвижимости?

- В начале нашей беседы я под­черкнул, что мы выполняем прямое распоряжение верховной власти РФ. В рамках поставлен­ных Президентом Российской Федерации В.В. Путиным задач по обеспечению граждан до­ступным и комфортным жи­льем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг, с учетом вышеизложенных пре­имуществ, комплексный подход при жилищном строительстве видится наиболее перспектив­ным и эффективным. В связи с этим поддержка освоения площадок массового жилищного строительства со стороны Пра­вительства Ярославской области является одной из приоритетных задач при реализации жилищной политики и будет продолжена с учетом важности данного эле­мента развития территорий для создания условий роста предло­жений на рынке жилья.

Все статьи

Все права защищены. © Регион развития, 2019

Карта сайта

Разработка сайта Complex Systems и VZLETMEDIA