Социальное жилье – миф?


Павел ПАРАМОНОВ, председатель комиссии общественной палаты города Твери

Объемы жилищного стро­ительства в Тверской области всегда были незначительными. Изменилась ли ситуация в по­следние годы? Существующие темпы строительства удовлет­воряют потребности тверитян в жилье?

- Рекорд Тверская область по­ставила в 1989 году, построено было практически 900 тысяч кв метров. С тех пор ситуация приоб­рела обратную тенденцию. В соот­ветствии с программой, утвержден­ной в период президентства Дми­трия Медведева, жилье должно было строиться из расчета - 1 кв м на человека в год. Другими слова­ми, если у нас в регионе проживает 1 млн 350 тысяч человек, то, со­ответственно, должно строиться 1 млн 350 тысяч квадратных метров в год. А у нас строится всего 250 тысяч. Поэтому говорить сегодня об удовлетворении потребностей в жилье абсолютно неверно и пре­ждевременно. Мы даже не испол­няем нормативы, не исполняли их в принципе никогда. То, что в год построено один-два дома – это, конечно, не цифры. Однако, не­обходимо учитывать множество факторов. Самый немаловажный - удручающее состояние тепловых сетей. Миллион квадратных ме­тров построить можно, но к чему их подключать? Сегодня тверитяне пользуются водными сетями, по­строенными, необходимо подчер­кнуть, как временные, в 1971 году. «Посадить» на эти сети дополни­тельно полмиллиона метров в год – нереально. Помимо этого, необ­ходимо еще учитывать масштабы индивидуального строительства. Дома перестраиваются. У некото­рых жителей, помимо санузла, ван­ной комнаты и кухни, появляются сауны, бассейны, которые также подключаются к старые изношен­ным сетям. Хотя, без сомнения, что этот проблемный вопрос может быть решен в ближайшие лет пять. Только тогда уже можно будет го­ворить о массовом строительстве.

- Какие кардинальные из­менения могут произойти в бли­жайшие пять лет?

- На мой взгляд, в Твери существует, важная проблема – отсутствие генерального плана города. В настоящее время он разрабатывается студией Андрея Барковского – одного из лучших архитекторов областной столицы. Будет генеральный план – будет и строительство. И сегодня, в принципе, строить без генплана нельзя. Но принимая во внимание, что до сих пор этот необходимый документ есть только в нескольких муниципальных образованиях, на запрет строительства в отсутствие генплана несколько раз вводился мораторий. Последний и оконча­тельный мораторий действует до 1 января 2013 года. С этого дня, если у населенного пункта не будет генерального плана, осуществлять строительство будет невозможно, другими словами вам просто не выдадут соответствующее разреше­ние на строительство. Именно по­этому губернатор Тверской области Андрей Шевелев пытается сделать все возможное, чтобы ускоренны­ми темпами этот вопрос решить.

Более того, без генплана у нас превалирует точечная застройка, что далеко не лучший вариант для тер­риториального развития любого об­ластного центра. Самый неудачный пример – это Москва, где точечная застройка практически стала нор­мой. А ведь генплан подразумевает под собой развитие территории, продуманную инфраструктуру и многое другое. Этот объемный труд, очень качественный он будет или нет, но он абсолютно необходим областному центру и будет принят в ближайшее время. Сразу можно будет решить множество вопросов, в том числе и с развитием водных сетей и, безусловно, с самим строи­тельством.

- Как изменились строитель­ные стандарты за последние годы?

- В настоящее время одноком­натные квартиры, метраж которых ранее исчислялся от 30 кв м прак­тически не проектируются, за ис­ключением квартир эконом-класса. А так, по большому счету, сегодня метраж однокомнатной квартиры исчисляется от 40 кв. метров.

- При этом, старые квартиры, «хрущевки», дешевле не стано­вятся...

- К сожалению, дешевле ничего не становится. Наоборот, наблюда­ется рост цен как на первичное, так и на вторичное жилье. Рост менее заметный, чем в начале двухтысяч­ных, но неизменно присутствует.

- Способствует ли ипотечное кредитование увеличению строи­тельства многоквартирных домов?

- В незначительной степени. С дугой стороны, если бы и этот инструмент отсутствовал, даже вышеупомянутые 250 тысяч кв. метров не было бы надобности строить. Кто бы их смог приоб­рести? С одной стороны, сегодня ипотечные кредиты очень жесткие – в среднем 12 процентов годовых. Более того, по всем прогнозам, в следующем году процент­ная ставка будет повышаться, а не наоборот, как хотелось бы большинству. С другой стороны, на приобретение жилья на усло­виях ипотечного кредитования приходится около 70 процентов от всех совершаемых сделок, связанных с приобретением не­движимости. Но, если посмотреть правде в глаза, платить ежемесячно 20 тысяч рублей при зарплате в 15 тысяч рублей могут далеко не все. И таких людей большинство. До тех пор пока доходы рядовых граждан не изменятся, не начнут расти, пока граждане не окажут­ся способными платить большие проценты по ипотечным займам ежемесячно, особо не переживая, сведут ли концы с концами в этом месяце, об увеличении, да и просто о больших объемах строительства говорить недопустимо.

- На настоящий момент правительством разработаны многочисленные программы по оказанию поддержки граждан при приобретении жилья, очень много говорится о строитель­стве социального жилья.

- На мой взгляд, эти програм­мы не имеют реальной основы. У нас социальное государство, если правительство не будет де­кларировать о доступности жилья, то общество совсем падет духом. Однако, в реальной жизни, в кон­кретных городах и областях если и строится социальное жилье, то совсем в небольшой степени, не влияющей на общее положение дел. Я, например, не знаю, где строится социальное жилье у нас. Все застройщики, которые сегодня работают в Тверской области, в проектах по строительству соци­ального жилья не участвуют. Цены у всех приблизительно одинаковые.

- Сколько, на Ваш взгляд, в настоящее время в Тверской об­ласти качественных компаний- застройщиков, которым можно доверять?

- Компаний, вызывающих до­верие можно насчитать не больше шести. Это мое, конечно, субъектив­ное мнение. Строительных фирм, которые обладают лицензиями на проектирование, генеральный под­ряд, службу заказчика относительно много. Но сколько реальных специ­алистов у них в штате? В нулевые года было множество сомнительных компаний, занимающихся строи­тельством, большей частью суще­ствовавших только на бумаге. Уро­вень их профессионализма оставлял желать лучшего.

Что такое строительство – это грамотное распределение денеж­ного потока. Допустил несколько ошибок при расчетах, не учел, на­пример, рост цен на строительные материалы или иные факторы, и дом может быть никогда не по­строен, либо превратиться в долго­строй. Отсюда и возникают обма­нутые дольщики. В 2008 году во время кризиса большинство таких непрофессиональных компаний исчезло с рынка недвижимости. Остались по большей части ком­пании, с полностью укомплекто­ванным профессиональным шта­том, капиталом, способные даже полдома построить не на заемные средства, умеющие управлять им материальными и денежными потоками. Таких компаний всего около шести.

- Какова сегодня сред­няя цена за квадратный метр в новостройках? Насколько отличается от стоимости жилья на вторичном рынке?

- В среднем в новом доме стоимость жилья за квадратный метр варьиру­ется от 45 тысяч рублей за квадратный метр. Если цена значительно ниже, например 30 тысяч рублей, то покупате­лю стоит насторожится, пото­му что таких цен сегодня просто не существует. Что касается вторичного рынка, то здесь приобретение жилья обойдется дороже. В среднем около 2 млн рублей за однокомнатную квартиру.

- Малогабаритные квартиры старого фонда дороже квартир с улучшенной планировкой в новом доме?

- Причина более высокой стоимо­сти жилья на вторичном рынке очень простая – отсутствие рисков. Если ты принимаешь решение вложиться в долевое строительство, ты принима­ешь часть рисков на себя, всегда есть риск, что дом не достроят, не сдадут в срок. Если рисковать не хочешь, при­ходится переплачивать.

- Сегодня актуально гово­рить об инвестиционной состав­ляющей в экономике любого региона. Как вы оцениваете инвестиционную обстановку в Тверской области и ее роль в строительстве и приобретении недвижимости?

- Чтобы инвестиционная состав­ляющая сказывалась на росте стро­ительства и платежеспособности на­селения в приобретении жилья, то необходимо в рамках реализуемых инвестиционных проектов создать значительное число рабочих мест с достойной заработной платой. Что такое качественные инвестиции? Когда на территории региона было создано нечто, вокруг чего потом появилось множество других пред­приятий, на которых было создано множество стабильных рабочих мест. Следствием этого может стать решение граждан, после оценки своих сил и возможностей, приоб­рести жилье, на которое возрастает спрос, и соответственно появляется предложение, и как следствие, жи­лье начинает строиться. Но пока наш регион сильно отстает по при­влечению инвестиций.

- В чем причина, на ваш взгляд, низкого уровня инвести­ционного развития Тверской об­ласти?

- Сегодня наш регион – слабею­щий, плотность населения постоянно падает. Нам не­обходимо при­влечь внимание инвестора, но сделать этого не можем. Более того, нет общей выра­ботанной стратегии, вопросами инве­стиций не занимается никто. Каким будет город Тверь через 20 лет? Гра­доначальники должны знать ответ на этот вопрос, но, к сожалению, виде­ние стратегического развития отсут­ствует. К примеру, Вашингтон видел Америку свободной страной свобод­ных людей, и в некотором роде так оно и есть. Петр I имел свое видение. И в Твери оно должно быть. Сцена­рии могут быть разными, но кому-то необходимо изложить хотя бы один. В Калуге, например, пошли по пути так называемого «русского Детройта». Мы можем быть университетским или туристическим городом. Я бы сделал ставку на туризм. У нас много храмов, монастырей, усадеб, у Твер­ской области богатая интереснейшая история, которую можно и нужно показывать. Но при этом нет хоро­ших гостиниц с высоким уровнем сервисного обслуживания, да что говорить, вдоль дороги не встретишь ни одного санузла. И тот же самый москвич, вместо того, чтобы при­ехать к нам и потратить деньги у нас, купит билет в Чехию, где есть и то, и другое, и третье. Как я уже говорил, любые инвестиции рождают другие деньги. Например, появятся вдоль дорог биотуалеты, неподалеку от них возникнут бабушки с пирожками, около них бабушки с матрешками, а потом и какой-нибудь тверской предприниматель возьмет и построит мини-отель или придорожное кафе. Я, конечно, немного утрирую, но, в конечном счете, все именно так и происходит. Именно поэтому нужна четкая стратегия развития региона. Появится она, появятся и дополни­тельные туристические потоки. И ничего страшного, что некоторые фасады памятников архитектуры в неприглядном виде, ведь даже в Ита­лии не хватает средств поддерживать все исторические объекты в одина­ково хорошем состоянии. Это просто невозможно. Наша задача, постоянно отслеживать состояние некоторых из них, которые имеют особую брендо­вость, узнаваемость для туриста: Им­ператорский дворец, Речной вокзал и т.д.

И, наконец, мы находимся на ми­ровом рынке. Некорректно говорить, что мы конкурируем с Москвой или Санкт-Петербургом. Думаю, Тверь конкурирует, например, с Тулузой, и только от наших политических деяте­лей и региональных властей зависит, турист приедет к нам или в тот фран­цузский городок.

Сценарии могут быть разными, но кто-то должен изложить хотя бы один

Все статьи

Все права защищены. © Регион развития, 2019

Карта сайта

Разработка сайта Complex Systems и VZLETMEDIA